都是临近深圳,东莞、惠州楼市大不同

房地产市场交易也受益于深圳客户溢出效应,受到广州,深圳,东莞和惠州本地买家的关注,但惠州房地产市场和东莞房地产市场有很大差异。

在价格方面,惠州与东莞和深圳的房价差距很大,并受到价格的吸引。深圳客户和东莞客户纷纷到惠州购房。然而,对东莞采购的限制影响了购房需求,交易量保持稳定。今年上半年,惠州一手住宅面积达到5.6万套,而东莞一手住宅成交量仅为21,100套。惠州一手房交易量是东莞的2.67倍。

体积:

上半年,惠州一手住宅物业量是东莞的2.67倍

2019年上半年,惠州房地产市场略有降温。一手住宅交易数量为56,644,是过去三年来的最低值,比上年下降19.8%,同比下降28.0%。根据乐家研究中心的数据,2019年上半年惠州一手住宅面积为587.3万平方米。连锁店下跌20%,同比下降31%;平均面积104平方米,略微增长0.7%。

与惠州相比,东莞的住宅交易量要少得多。 2019年上半年,东莞共售出21,100套二手房和1.51万套二手房。根据乐家研究中心的数据,与去年同期相比,东莞一手住宅的交易量在上半年略有增加,营业额约为21,100套,增幅为4.32%。二手商品房成交量约为151,000套,较去年同期略有下降。

然而,仅从东莞和惠州这两个城市的交易量来看,受惠于深圳和东莞买家的溢出效应,惠州一手住宅的交易量是东莞一手住宅的2.67倍。

价格稳定,惠州的价格仍然远离东莞的价格。

从价格来看,受各种因素影响,东莞房价也远高于惠州。根据乐游家研究中心的监测数据,今年上半年东莞二手房交易月均价缓慢上涨。这也导致上半年一手房的平均成交价格超过19000元/平方米,以及上半年二手商品房的平均成交价格。突破16000元/平方米。

惠州房价受价格限制政策影响。 2019年上半年,惠州一手住宅价格保持相对稳定。平均成交价格为10400元/平方米,较上月上涨1%。总体而言,今年上半年东莞和惠州的价格保持稳定,但惠州一手住宅成交价格明显高于深圳,东莞等周边城市。

单位类型

该交易基于公寓类型的需求和改进

从主要房屋类型的新房屋来看,东莞和惠州房地产市场主要基于刚需要的产品和需要改进的产品。在“保持而不是投机”的要求下,市场更加理性。

在东莞,90-110平方米的产品是交易的主要单位,110-130平方米的需求是第二,并且Yufang ChaoRuicheng搜索介绍,以改善对家庭的需求,主要是由于居民的改善'生活质量和两孩儿政策的自由化。促进和改善生活需求的逐步释放。

此外,Yufang ChaoRuicheng搜索还表示,在惠州楼市,它是基于80-100平方米的急需产品。在惠州,上半年一手房的比例也是每个区域最大,100-120平方米。第二个产品是第二个。与此同时,居民对生活舒适度的要求也得到提高,对改善的需求也在不断释放。惠州120-140平方米改良产品的比例维持在20%左右。

面积:

东莞高房地产销售,惠州林森,林湾地区更是火爆

从区域角度看,关汇和两地的房地产市场也存在明显差异。友方潮瑞诚搜索称,今年上半年东莞楼市最热门地区集中在市区,主要原因是高房地产销售的贡献;塘厦在镇街交易中名列前茅,一方面是由于新产品进入市场,刺激了交易量;另一方面,个别项目的价格低于同一地区的价格,吸引了大量买家进入市场。业内人士表示,在东莞的买家中,他们主要是根据当地需求,对价格的敏感度较高,性价比更受欢迎。

惠州房地产市场更依赖于对外购买的需求。根据乐家研究中心的数据,2019年上半年惠州的TOP3是大亚湾,汇城和博罗。其中,大亚湾很深,交易受到深圳住房购买需求的支撑;博罗林湾的交易量受到东莞房屋购买需求的支撑。

库存

惠州14个月,东莞11个月

据乐嘉研究中心相关人士介绍,今年上半年惠州房地产市场供应量下降,惠州房地产市场调控政策尚未放开。对销售和价格限制的限制仍然使惠州的房地产市场降温。从今年上半年开始,惠州的消化库存周期比东莞长三个月。根据乐游家研究中心的数据,截至2019年6月30日,惠州一手住宅房屋125,543套,库存面积1368万平方米,达到过去三年的最高值。去化化周期为14个月。

Yufang ChaoRuicheng搜索显示,东莞的住宅库存和消化周期呈小幅下滑趋势,主要原因是2019年5月至6月供应放缓,库存量下降;截至6月底,东莞住宅库存492万平方米,消化周期约11个月,离开货物的压力依旧存在。

分析

与东莞相比,深圳人喜欢购买惠州住房

从政策角度来看,东莞楼市实行严格的限购政策。惠州房地产市场的主要影响是价格限制政策。在大湾区,东莞房地产市场调控政策处于紧张状态,仅次于广州和深圳;因此,与惠州相比,东莞的房地产市场有更严格的控制政策和相对较高的房价。这使得深圳客户更有可能流入惠州。

根据东莞中原战略研究中心的分析,自采购限购政策实施以来,广州和深圳的买家溢出效应也发生了变化。深圳是惠州的首选,其次是东莞,中山,广州和佛山。佛山是首选,其次是中山,东莞,惠州和深圳。东莞中原战略研究中心相关人士表示,长期以来,经济发达地区对购房的需求是广东客户群的主力军。其中,深圳客户的购买力和需求非常强劲,全省购房比例较高,连续三年。继续上涨,其中2018年占近50%,其次是广州,东莞,惠州和佛山。由于深圳和东莞对购房需求的溢出,惠州的交易量一直处于较高水平。

比较

惠州下半年的潜在供应量是东莞年销售额的总和

交易量很大,市场供应也增加了。从东莞和惠州市场的比较来看,惠州下半年的潜在供应量是东莞年销售额的总和。

据Yufang ChaoRuicheng Search报道,下半年惠州住宅预售量可达900万平方米,主要集中在大亚湾,博罗和汇城。根据往年的供应趋势,新房市场更加集中在下半年。加上惠州市目前建设的非上市量,上半年的销售量低于预期。在2019年下半年,惠州市的住宅潜在供应可能会开始释放,但市场需求有限。去库存压力大,供应量受到一定程度的限制。下半年的住宅供应量估计为900万平方米。集中的地区主要是大亚湾,博罗和汇城。

从东莞市场来看,企业融资收紧预期正在增加。为提高项目周转率和冲刺业绩回报,预计东莞房地产企业的销量将在下半年加速。住宅供应量约为381万平方米,其中松山湖面积供应量最大,城镇和水乡的供应量减少。截至6月底销售面积为492万平方米,2019年可用库存总量达到873万平方米。

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下半年市场预测:

东莞:优惠幅度在增加,下半年量将增加

Yufang ChaoRucheng搜索认为,东莞一手房市场量将在下半年继续保持稳定上升趋势,主要是因为业绩和支付压力的影响,商品量和优惠保证金将在下半年增加。在一定程度上,它支持了交易量的增加;其次,二手房市场恢复温度释放和房屋更换需求也起到了一定的支撑作用;在价格方面,预计房价稳定,但随着过去两年销售的高价项目和产品纷纷进入市场,东莞房价可能保持稳定并略有上涨。

惠州:下半年房价稳定

2019年,惠州第三季度交易量继续小幅下滑,第四季度冲刺量有望回升;各地区价格稳定。玉芳潮瑞诚搜索认为,下半年的市场环境普遍较低,买家预计不会在市场上,市场是理性的,对置业的需求不够;惠州房地产市场依赖国外客户,需求受外部环境影响;加上下半年发布的潜在供应,竞争更加激烈,住房企业让利润促进,或刺激买家进入市场;第四季度冲刺,营销大战开始,买家选择范围更广,买房的最佳时机,预计成交量反弹趋势。

此外,Yufang ChaoRuicheng搜索表明,区域交易规模分化较为明显,大亚湾,博罗和汇城地区仍将支持惠州房地产市场。

文:邢兴杰不是杏姓

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